Zone tendue en location : quelles nouveautés en 2024 ?

Une zone tendue en location fait référence à des communes urbaines confrontées à une forte tension immobilière, se traduisant par des tarifs et des loyers élevés. Pour contrer cette crise du logement de plus en plus importante dans les grandes villes, de nombreuses mesures ont été prises ces dernières années et vont être accentuées en 2024. On vous explique tout ce qu’il faut savoir.

Qu’est-ce qu’une zone tendue en location immobilière ?

Le concept de "zone tendue" a été introduit en 2013 pour identifier les zones urbaines denses et très demandées. Sur le plan légal, les zones tendues désignent des zones urbaines de plus de 50 000 habitants dans lesquelles le  déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est fort. 

Ce déséquilibre engendre des défis importants pour trouver un logement, notamment des loyers élevés, des prix d'achat conséquents pour les logements anciens, ou encore un grand nombre de demandes par rapport aux logements disponibles annuellement dans le secteur locatif social. 

En termes simples, les zones tendues correspondent aux villes où se loger s'avère à la fois compliqué et onéreux, que ce soit pour acheter ou louer. 

Quelles sont les villes en zone tendue en 2024 ?

Pour offrir une vue plus détaillée de chaque zone tendue en location, sachez que cette dénomination regroupe actuellement 1 434 communes situées dans 47 agglomérations en métropole et outre-mer.

Certaines villes sont classées en zone tendue de location pour des raisons évidentes (notamment une forte demande étudiante), comme Paris, Bordeaux, Marseille-Aix en Provence, Lyon, Lille, Nantes, Nice, Toulouse, Montpellier, Strasbourg ou encore Caen. La zone tendue n’est pas l’apanage des grandes villes ! On retrouve également dans la liste Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bayonne, Chambéry, Fréjus, La Rochelle, Meaux, Nîmes, ou encore Toulon.

En 2023, la liste complète des villes en zones tendues a connu des modifications : alors que certaines communes comme Beauvais ont été retirées, plus de 300 autres (comme Rennes, Orléans et plusieurs villes d'outre-mer) ont été ajoutées. Ainsi, de 1 149 communes précédemment considérées comme tendues, le nombre est passé à 1 434.

Chaque ville en zone tendue est considérée comme telle dans sa totalité, sans différenciation de quartiers. En plus de cette zone tendue, une "zone tendue élargie" englobe des villes de moindre envergure, mais où le logement reste difficile d'accès, comme certaines stations balnéaires et de ski. Cette extension compte 3 697 communes en totalité.

Quelles sont les mesures spécifiques aux zones tendues ?

L'encadrement des loyers

Dans les zones où la demande locative est particulièrement élevée, la détermination du loyer lors d'une nouvelle mise en location est désormais régulée, avec une mise en place spécifique d'un plafonnement du loyer dans certaines villes comme Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux. C’est ce qu’on appelle l’encadrement des loyers.

Ainsi, le montant du loyer lors d'une remise en location ne peut dépasser celui payé par le précédent locataire, à quelques exceptions près. Cette régulation touche tant les logements vides que les locations meublées utilisées comme résidence principale. En revanche, les logements de fonction ou ceux utilisés comme résidences secondaires ne sont pas concernés. 

Un propriétaire peut toutefois demander un complément de loyer dans deux situations : 

• réalisation de travaux d’amélioration ou de mise en conformité significatifs, permettant une hausse de 15 % du coût réel des travaux sur le loyer annuel ;
• le montant du loyer précédent était manifestement sous-évalué (la révision ne peut toutefois dépasser la moitié de la différence entre le loyer moyen du quartier et le loyer précédemment appliqué).

La surtaxe sur les résidences secondaires en zone tendue

Une majoration fiscale peut être appliquée aux logements secondaires dans les secteurs à forte demande immobilière, aussi connus comme "zones tendues élargies". En effet, face à la crise du logement, certaines zones tendues peuvent décider d'instaurer un supplément de 5 et 60 % de la taxe d'habitation. 

Communément appelée "surtaxe d'habitation", "majoration de la taxe d’habitation" ou "taxe sur les logements secondaires", cette mesure vise principalement les logements meublés non utilisés en tant que résidence principale (qu'ils soient loués à l'année, en saison, ou simplement utilisés par le propriétaire bailleur). 

Contrairement à la taxe sur les logements vacants (ou TLV) qui est automatique, cette majoration fiscale dépend d'une décision du conseil municipal, reflétant ainsi une orientation politique locale. Là où cette majoration est en vigueur, des allègements peuvent être obtenus sur demande :

• pour une résidence secondaire rendue nécessaire par des contraintes professionnelles ;
• si le logement était l'habitation principale d'une personne désormais en établissement de soins de longue durée ;
• pour ceux qui, pour des raisons indépendantes de leur volonté, ne peuvent utiliser le logement comme résidence principale (par exemple, une propriété mise en vente).

La taxe sur les logements vacants (TLV)

La taxe sur les logements vacants (TLV), aussi appelée taxe annuelle sur les résidences non occupées, vise à pénaliser les propriétaires qui maintiennent des logements vides délibérément. Concrètement, sont taxables les habitations non meublées et en bon état qui restent inoccupées pendant au moins 1 an à la date du 1er janvier de l'année de taxation. 

Cependant, il y a plusieurs exemptions. Par exemple, ne sont pas sujets à la TLV :

• une habitation occupée pendant plus de 90 jours consécutifs dans l'année ;
• une propriété meublée (telles les maisons de vacances) ;
• une propriété non viable en raison de travaux conséquents requis ;
• une habitation dont l'inoccupation n'est pas le fait du propriétaire (comme une maison mise en vente).

Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?

Utiliser le simulateur du service public

Utilisez le simulateur de zones tendues du gouvernement pour savoir si votre commune est effectivement caractérisée ou non comme une zone tendue. Selon la zone de votre logement vacant, une Taxe sur les logements vacants (TLV) peut être appliquée. Pour les biens locatifs (sous contrat de bail), si la propriété se trouve en zone tendue de location, le locataire bénéficie d'un préavis réduit à un mois, et une régulation des loyers est en vigueur, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée.

Faire appel à une agence immobilière

Si votre recherche concerne une location au sein des 47 agglomérations classées en zone tendue, vous pouvez solliciter les services d'une agence immobilière, qui implique cependant des frais. Ces derniers, encadrés par la loi Alur du 2 mars 2014, couvrent diverses prestations : visites, constitution du dossier, rédaction du bail, réalisation de l'état des lieux (entre autres).

Zone tendue en location 2024 : ce qu’il faut retenir 

Si vous êtes propriétaire d’un logement, pensez donc bien à vérifier que votre commune n’a pas été placée en zone tendue en 2023 ! De plus en plus de métropoles et grandes villes intègrent cette liste au fil des ans, avec potentiellement un encadrement de loyers à respecter, des délais de préavis plus courts, et des surtaxes ou taxes supplémentaires.