Crise du logement en France : y a-t-il une pénurie de logement ?

Le 5 juin 2023, le gouvernement s’est exprimé sur les différentes mesures envisagées pour relancer le secteur du logement, actuellement en grande difficulté. En effet, de plus en plus de ménages français rencontrent des difficultés à se loger à des prix raisonnables. Décryptons ensemble les causes de la crise du logement en France et les différentes mesures prises par le gouvernement.

 

Pourquoi parle-t-on de crise du logement en France ?

 

3 millions de logements vacants en 2022

 

D’après Datagouv, 9,3 % des logements du parc privé étaient vacants en 2021, dont 3,5 % depuis au moins deux ans. Dans certains cas, il s’agit seulement d’une attente de relocation ou de biens en rénovation. Dans d’autres, des logements restent inoccupés puisqu’ils se situent dans des zones peu attractives, qu’ils sont trop chers ou inadaptés au marché. On ne peut donc pas y loger les demandeurs de logement ou encore les sans-abri.

 

Le prix des logements multiplié par deux en 20 ans

 

Les prix de l’immobilier, surtout dans l’ancien, ont considérablement grimpé ces dernières années. Il devient plus difficile d’accéder à la propriété et la proportion de primo-accédants diminue. Les foyers à revenus modestes n’étant pas en mesure d’acheter, la demande de logements sociaux en location augmente. Le problème, c’est qu’avec l’arrivée de nouveaux demandeurs chaque année, le logement social devient un secteur encombré et le manque de logements se fait sentir.

 

Des taux de crédit immobilier qui explosent

 

Autre raison à la crise du logement en France : 3,30 % de taux de crédit immobilier en moyenne pour les emprunts de 20 ans et plus. Par rapport à fin 2021, c’est une hausse de 2 points ! Le pouvoir d’achat des Français est réduit et leur capacité d’emprunt diminue. Les ménages les plus modestes sont exclus du crédit, ce qui explique en partie la chute du nombre de transactions immobilières ces derniers mois.

 

Moins de constructions neuves

 

D’après les chiffres du Centre d'Analyses et de Prévisions Immobilières (CAPEM), on observe une diminution du nombre de permis de construire accordés pour l’immobilier neuf sur le dernier trimestre, avec une chute de 26,7 % par rapport au même trimestre de l’année précédente. Les projets d’urbanisme reculent à cause de la hausse du coût des chantiers (augmentation des prix de l’énergie et des matières premières), mais aussi à cause de la rareté du foncier utilisable. Comme mentionné ci-dessus, la hausse des taux de crédit impacte les capacités financières des acquéreurs et les logements neufs sont vus comme trop chers. 

 

Quelles sont les mesures annoncées par le gouvernement ?

 

Faciliter l’accession à la propriété

 

Pour lutter contre cette crise du logement en France, le gouvernement a mis en place des mesures pour l'accession à la propriété, et ce pour tous les ménages : 

 

• Prêt à taux zéro (PTZ) : le PTZ devait prendre fin en 2023, mais il sera prolongé jusqu'en 2027 pour l’acquisition de logements neufs collectifs en zones tendues et de logements anciens avec conditions de rénovation.
• Mensualisation du taux d'usure : le taux d’usure correspond au taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter. Sa réactualisation mensuelle plutôt que trimestrielle permet d’éviter un blocage des prêts.
• Bail réel solidaire : ce dispositif va être élargi à plus de foyers pour les aider à acquérir un logement neuf sans pour autant être propriétaires du foncier.

 

Favoriser l’accès à la location

 

La crise du logement en France touche également les locataires ! Il devient de plus en plus difficile de trouver une location à un prix abordable dans les grandes villes et les zones tendues. Pour pallier ces problèmes, le gouvernement a décidé : 

 

• La fin du Pinel en 2024 : le dispositif a été jugé inefficace, et l’accent sera mis sur des logements intermédiaires avec des loyers plafonnés en dessous des prix du marché.
• L’étendue de la Garantie Visale : l’accès à cette caution publique pour les locataires va être étendu pour profiter à plus de bénéficiaires.
• Les locations saisonnières : des mesures contraignantes devraient être prises pour encourager les locations de longue durée plutôt que les locations meublées touristiques de type Airbnb.

 

Créer de nouveaux logements

 

Impossible de lutter contre la crise du logement en France sans soutenir la création de nouveaux logements ou la rénovation de biens existants, toujours en respectant les dernières normes de performance énergétique. Voici les principales mesures envisagées par le gouvernement : 

 

• soutenir l’investissement dans le logement social pour rénover le parc immobilier et créer de nouveaux logements ;
• la Caisse des dépôts et Action logement envisage de racheter 50 000 logements neufs non vendus dans le cadre d’un plan d’urgence ;
• renforcer le recyclage des friches et accélérer la transformation du foncier de l'État pour libérer des terrains constructibles ;
• dialoguer avec les collectivités dans les zones tendues pour déterminer les blocages menant aux rejets de permis de construire ;
• encourager et accélérer la rénovation énergétique des bâtiments, notamment grâce à une simplification de"Ma Prime Rénov".

 

L’impact de la crise du logement sur la location

 

Le marché immobilier de la location est impacté à la fois par le durcissement de l'accès à la propriété et par une saturation du parc social. La tension locative augmente et alimente la crise du logement. En effet, le marché de la transaction est au ralenti et les acheteurs se font plus rares. Tous ceux qui ne peuvent plus prétendre à la propriété restent locataires, ce qui signifie qu’ils ne libèrent pas leur bien en location pour les nouveaux arrivants sur le marché.

 

L'accès aux HLM (Habitation à Loyer Modéré) est également bouché puisqu’on estime qu’environ 2,3 millions de ménages précaires attendent un logement social selon la Fondation Abbé-Pierre. Les dernières orientations fiscales d'Emmanuel Macron éloignent les investisseurs de l'immobilier locatif, notamment via le remplacement de l'ISF par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les ménages les plus aisés se tournent alors davantage vers les biens financiers plutôt que vers les biens immobiliers.

 

Crise du logement : ce qu’il faut retenir

 

La crise du logement est bel et bien une réalité en France. Elle est due à un contexte macroéconomique difficile (crise de l’énergie, conflit en Ukraine, inflation, etc.) couplé à une demande de logements de plus en plus importante. De nombreuses mesures devraient être prises en 2023 et 2024 pour atténuer les effets de cette crise et loger un maximum de ménages français dans de bonnes conditions.