Accession à la propriété et marché locatif : les défis actuels

Hausse de l’apport nécessaire pour acheter un bien, augmentation des taux de crédit, diminution du nombre de programmes immobiliers neufs, hausse du coût des matériaux, inflation : les conditions actuelles ne sont pas favorables à l’accession à la propriété. Ce contexte incite les potentiels futurs propriétaires à rester locataires plutôt qu’à acheter leur premier bien immobilier. Découvrez tous les enjeux actuels de l’accession à la propriété dans cet article.

Pourquoi parle-t-on de crise de logement ?

Au cours de l'année écoulée, la crise dans le secteur immobilier s'est fortement intensifiée. Par exemple, on observe un déclin dans le domaine de la construction neuve, illustré par une réduction considérable des permis de construire délivrés ces derniers mois. Entre 30 000 et 35 000 autorisations ont été octroyées, contre une moyenne de 40 000 avant l'épidémie de Covid. Ce phénomène est partiellement dû à l'augmentation moyenne de 15 % des prix des matériaux en 2022, une conséquence directe du conflit en Ukraine.

Pour ce qui est de la location, le marché est également dans une impasse. On estime que 2,42 millions de personnes attendent un logement social en France, un chiffre record. Plus généralement, les prix de l'immobilier n'ont cessé de croître. Selon les indices des notaires et de l'Insee, ils ont été multipliés par 2,5 à 3 depuis le début des années 2000.

De plus en plus de Français, notamment des familles et des retraités ayant des revenus modestes, se voient forcés de demeurer locataires, ne pouvant pas accéder à la propriété. Au cours du premier semestre, les demandes de location ont augmenté de plus de 50 %, tandis que les demandes de transaction ont baissé de 7 %.

Cette tendance n'est malheureusement pas étonnante dans notre contexte économique actuel, et l'absence de mesures gouvernementales concrètes et immédiates pour faciliter l'accession à la propriété se fait sentir. De plus en plus de primo-accédants et de ménages aux revenus modestes se trouvent obligés d'opter pour la location. Cette situation est exacerbée par des prix immobiliers toujours élevés, un ralentissement dans la construction de logements neufs et des complications générales pour devenir propriétaire.

Pourquoi est-ce compliqué de trouver un logement en location pour la rentrée ?

Les personnes cherchant à louer un bien rencontrent actuellement de grandes difficultés, notamment les étudiants qui cherchent un logement avant la rentrée de septembre. L'observatoire Clameur a révélé en mars 2023 que les appartements d'une ou deux pièces ne restent en moyenne que 15 jours sur les sites d'annonces, et de nombreux biens sont loués encore plus rapidement.

Le parc locatif français ne se renouvelle pas et il y a 17 % de locations en moins comparé à l'année précédente (2022). Parallèlement, la demande a augmenté de 12 %, rendant le marché encore plus tendu qu'auparavant.

Les jeunes aspirants primo-accédants, qui normalement achèteraient leur premier bien et libéreraient leur appartement pour le marché de la location, restent locataires en raison de taux d'intérêt passés de 1 % à 3,72 % pour un prêt sur 20 ans. Ceci affecte également les étudiants, qui se retrouvent en concurrence avec ces primo-accédants pour les mêmes types de logements. La situation actuelle a donc un impact notable sur le marché locatif étudiant.

L'entrée en vigueur de nouvelles réglementations dans le cadre de la loi Climat et résilience depuis janvier 2023 a compliqué encore davantage la situation. Les logements avec des classes énergétiques basses selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués/ Les DPE G et F seront d’ailleurs interdits à la location en 2025 et 2028 respectivement. Ainsi, certains propriétaires ne pouvant ou ne voulant pas rénover leurs biens, décident de les mettre en vente. La recherche de logements devient encore plus ardue pour les étudiants.

Quels sont les moyens d’accéder à la propriété ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide destinée aux primo-accédants, permettant d'obtenir un crédit immobilier sans intérêts ni frais. Il peut être obtenu pour l'achat d'un logement destiné à la résidence principale ou relevant du plan locatif social.

Le montant de prêt attribué pour encourager l’accession à la propriété dépend de plusieurs facteurs, tels que :

la localisation géographique du projet immobilier ;
les revenus et la composition du ménage ;
le nombre de personnes dans le foyer ;
le type de projet immobilier.

L’acquisition en PTZ doit concerner un logement neuf ou un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation. Dans ce cas, ces derniers doivent représenter au moins 25 % du coût total net vendeur. Les travaux admissibles incluent l'assainissement, la modernisation, la création ou l'aménagement de surfaces habitables, ainsi que des travaux de rénovation non couverts par l'ECO PTZ.

L'éco Prêt à Taux Zéro (PTZ)

L'éco prêt à taux zéro (éco PTZ) est une aide financière conçue pour ceux qui souhaitent acquérir une résidence principale déjà construite, et s'applique spécifiquement aux logements achevés depuis plus de 2 ans.

Pour en bénéficier, il faut répondre à l'une des exigences suivantes :

entreprendre une action de rénovation sur le logement ;
effectuer des travaux d'isolation des planchers bas ;
remplacer un système d'assainissement individuel par un dispositif ne consommant pas d'énergie ;
atteindre un certain niveau de "performance énergétique globale" pour le logement.

Ce prêt ne comporte pas de conditions de ressources.

Les prêts départementaux et régionaux

Autre dispositif d’accession à la propriété : les prêts départementaux et régionaux, qualifiés de prêts "sociaux". Ils sont accessibles si votre conseil départemental ou régional a mis en place un fonds destiné à ses habitants. Ces prêts sont spécifiquement réservés aux familles aux revenus modestes.

Les prêts employeurs

Connu aussi sous le nom de “prêt 1 % logement”, le prêt employeur est une option de financement offerte par de nombreuses entreprises à leurs salariés. Il vise à aider ces derniers à acquérir leur résidence principale en leur proposant un taux favorable pour leur crédit immobilier. Pensez à vous adresser directement à votre employeur pour obtenir plus d’informations.

Bon à savoir : Un couple a la possibilité de cumuler deux prêts 1 % logement, tant qu'ils ne dépassent pas un plafond spécifié.

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est conçu pour les ménages ayant des revenus modestes. Dans le cadre de l’accession à la propriété, il donne la possibilité d'acquérir une résidence principale tout en conservant ses droits à l'aide personnalisée au logement (APL).

Le prêt du Compte Épargne Logement (CEL)

Le Compte Épargne Logement (CEL) permet d'obtenir un crédit immobilier à taux avantageux après une période d'épargne minimale de 18 mois. Le montant du crédit est plafonné à 23 000 €, et les intérêts cumulés doivent s'élever à au moins 75 € pour que vous puissiez en bénéficier.

Le Prêt Social Location Accession (PSLA)

Les logements concernés par le Prêt Social Location-Accession (PSLA) sont destinés aux résidents répondant à des conditions de ressources spécifiques. Ce prêt est accordé aux opérateurs qui construisent des logements « sociaux » et permet aux foyers désirant acheter un logement neuf de profiter de plusieurs avantages, tels que :

une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans ;
un taux de TVA réduit à 5,5 % ;
l’absence d'intérêts intercalaires ;
des frais de notaire réduits ;
la possibilité de cumuler ce prêt avec d'autres aides financières.

Accession à la propriété : ce qu’il faut retenir

L’accession à la propriété est donc un véritable défi actuellement, entre la hausse des taux d’intérêt, la pénurie de logements et la baisse du nombre de programmes immobiliers neufs. Les primo-accédants décident donc de rester locataires, ce qui accentue la tension du marché locatif. Heureusement, il existe des prêts aidés pour encourager l’accession à la propriété et désengorger le marché. Le gouvernement va également mettre en place une série de mesures pour encourager les jeunes actifs à acheter plutôt que louer.

Qui peut prétendre à l'accession sociale à la propriété ?

On estime que 64 % des ménages français peuvent prétendre à l'accession sociale à la propriété. Il peut s’agir de personnes célibataires ou en couple.

Quels sont les prêts d'aide à l'accession ?

En fonction de votre situation familiale, sociale et professionnelle, vous pouvez bénéficier de prêts d'aides à l'accession :