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Quel type de bail de location pour mon logement ?
Le bail de location est le contrat qui vient formaliser l’occupation du logement par un locataire. Selon le type de bail que vous choisirez, les obligations et règles applicables pourront varier. Comment choisir le type de bail de location de votre logement ? Quelles sont les caractéristiques des principaux baux à usage d’habitation ? Studapart vous donne toutes les informations pour vous aider à prendre la bonne décision.
Qu’est-ce qu’un bail de location ?
Le bail correspond au contrat de location entre le propriétaire et le locataire :
- Il est obligatoire à partir du moment où vous décidez de louer votre logement.
- Le bail détaille les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Selon le type de location (vide ou meublée), les règles ne seront pas exactement les mêmes.
- Un bail est signé soit directement entre le propriétaire et le locataire (un professionnel de l’immobilier peut éventuellement vous accompagner pour cette étape), soit devant un notaire.
Depuis le 1er août 2015, les baux de location à titre de résidence principale doivent respecter le bail type défini par le décret du 29 mai 2015 de la loi Alur.
Quelle est la durée minimum d’un bail de location ?
La durée du bail de location est défini par la loi dépend de son type :
- Pour une location vide : la durée minimum du bail est de 3 ans, renouvelable tacitement. Si vous décidez de rompre le contrat de location, vous devrez prévenir votre locataire au moins 6 mois avant la date de fin théorique du bail. Si c’est votre locataire qui décide de rompre le bail, il devra vous prévenir au moins 3 mois au préalable, ou 1 mois si le logement est en zone tendue.
- Pour une location meublée : la durée minimum du bail est de 1 an, ou 9 mois si vous louez à un étudiant. A l’expiration du bail, celui-ci se renouvelle automatiquement, sauf si l’une des deux parties décide de le rompre : il faudra alors respecter un préavis de 3 mois côté propriétaire, et 1 mois côté locataire. Pour un bail de 9 mois, le renouvellement de bail ne sera en revanche pas possible : il faudra signer un nouveau contrat de location si vous souhaitez poursuivre la location avec le même locataire.
Pour les cas particuliers :
- D’un bail mobilité : la durée du bail est d’au moins 1 mois et de 10 mois maximum. Vous souhaitez rompre le bail ? Vous n’avez pas besoin de respecter de préavis particulier. En revanche, si votre locataire souhaite quitter les lieux, il devra vous en informer au moins 1 mois avant.
- D’une location saisonnière : la loi n’impose pas de durée minimale, mais vous devez en convenir d’une avec votre locataire, qui devra figurer au bail. La durée maximale d’une location saisonnière est de 90 jours consécutifs. Au-delà, le contrat de location ne pourra pas être renouvelé.
Bail de location : les règles applicables
Pour le propriétaire
Le bail de location est un contrat qui regroupe les obligations que vous êtes tenus de respecter vis-à-vis de votre locataire, à savoir :
- Louer un logement décent : la loi entend par « logement décent », un logement qui ne met pas en péril la sécurité physique et la santé des locataires, qui comporte des éléments d'équipement et de confort élémentaires (eau, chauffage, électricité, sanitaires, etc.), et qui respecte les dernières normes en matière de performance énergétique.
- Assurer la tranquillité de votre locataire : vous ne pouvez pas entrer dans le logement, même pour vérifier son état d’entretien, sans l’accord du locataire.
- Entretenir et réparer le logement en cas de besoin : pour conserver le logement en bon état d’usage, vous devez vous engager à réaliser des travaux ou réparations urgentes lorsque cela s’avère nécessaire.
- Fournir des quittances de loyer au locataire, si celui-ci en demande.
Pour le locataire
Le bail de location est un contrat de location qui précise également les règles applicables au locataire, à savoir :
- Le paiement du loyer et des charges à la date fixée dans le contrat.
- Le respect de l’usage du logement : si c’est un logement à usage exclusif d’habitation par exemple, le locataire n’a pas le droit de l’utiliser en tant que local professionnel.
- L’engagement à ne pas transformer les lieux sans votre accord écrit.
- L’engagement à prendre en charge les éventuelles dégradations dont il pourrait être responsable.
- Un libre accès au logement si vous avez besoin d’y réaliser des travaux : en revanche, vous devrez informer le locataire de la nature et de la durée des travaux, et ne pourrez pas les programmer le weekend, ni les jours fériés.
- La prise en charge de l’entretien courant du logement : petites réparations, maintien en état de propreté, etc.
- La couverture du logement par une assurance multirisques habitation.
Les différents types de bail de location
Si vous louez votre logement en tant que résidence principale de votre futur locataire, vous aurez le choix entre un bail de location vide ou un bail de location meublée.
Vous avez également l’option de louer votre logement de manière ponctuelle, à des vacanciers par exemple. Dans ce cas, c’est le bail de location saisonnière qui vous intéressera.
Le bail de location vide
Le contrat d’une location vide doit obligatoirement contenir :
- votre nom et votre adresse ;
- le nom du locataire ;
- la durée de location ;
- la date à partir de laquelle le locataire pourra entrer dans les lieux ;
- une description du logement, des parties communes éventuelles, ainsi qu’une liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
- l’usage prévu pour le logement : habitation ou habitation et professionnel ;
- le montant exact du loyer, ses modalités de paiement et ses conditions de révision ;
- le montant du dépôt de garantie : il peut être de maximum 1 mois de loyer hors charges ;
- si le locataire précédent a quitté le logement il y a moins de 18 mois : le montant et la date du dernier loyer versé ;
- si vous avez fait des travaux dans votre logement depuis la dernière location : vous devrez également préciser leur nature et leur montant.
Le dépôt de garantie sert à couvrir les éventuels manquements du locataire (des loyers impayés, par exemple). Il assure au propriétaire une protection financière pendant toute la durée de la location.
Si vous passez par une agence immobilière pour louer votre logement, le bail de location devra aussi inclure :
- les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- le nom et l’adresse du mandataire ;
- le montant des frais d’agence redevables par le locataire.
Si votre logement se situe dans une zone où les loyers sont encadrés, à savoir Paris (depuis juillet 2019), Lille (depuis mars 2020), ou « Plaine Commune » en Seine-Saint-Denis (depuis juin 2021), vous devrez également préciser dans le bail :
- le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré ;
- les éléments pouvant éventuellement justifier un complément de loyer.
Plusieurs documents doivent être joints au bail de location :
- Une notice d’information récapitulant vos droits et obligations, ainsi que ceux du locataire.
- Une copie de l’état des lieux réalisé au moment de la remise des clés, signée par les deux parties.
- Une attestation de l’assurance habitation du locataire.
- Le dossier de diagnostic technique.
- L’acte de cautionnement, s’il y a une caution.
- Le règlement de copropriété, si le logement est concerné.
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Le bail de location meublée
Pour pouvoir louer un logement avec un bail de location meublé, celui-ci doit évidemment être loué avec… des meubles ! D’autres équipements sont aussi nécessaires, listé ci-dessous :
- Dans les chambres ou les espaces nuits : de la literie avec une couette ou une couverture, des volets ou des rideaux aux fenêtres.
- Dans la cuisine ou l’espace repas : des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, un congélateur ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur, suffisamment de vaisselle pour les repas, des ustensiles de cuisine.
- Mais aussi : une table et des chaises, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel d’entretien (aspirateur, balai, serpillière, etc.).
En l’absence de l’un des éléments de cette liste, le logement sera considéré comme vide.
Un bail de location meublé regroupe les mêmes éléments obligatoires que celui d’une location vide, mais il doit aussi inclure un inventaire et un état précis des meubles et des équipements mis à disposition du locataire.
C’est un bail de location meublée pour une occupation des lieux très courte : entre 1 et 10 mois. De fait, il s’adresse plutôt à des profils d’étudiants, de stagiaires, d’apprentis ou des salariés en mission ponctuelle, ou en formation professionnelle par exemple. Une fois le bail terminé, il n’est pas possible d’en signer un nouveau avec le locataire sortant sur le même logement.
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Le bail de location saisonnière
Pour une location saisonnière, le bail de location est lui aussi obligatoire. La réglementation n’est toutefois pas la même que pour des logements à vocation d’habitation principale.
Dans un bail de location saisonnière, on doit pouvoir retrouver dans le contrat :
- la durée de la location ainsi que le jour d’entrée dans les lieux ;
- votre nom ainsi que celui du locataire ;
- le nombre d’occupants maximum autorisé ;
- les caractéristiques principales du logement : adresse, superficie, inventaire du mobilier, etc.
- le prix et les conditions de paiement du loyer ;
- le montant de la taxe de séjour ;
- l’interdiction éventuelle d’animaux domestiques ;
- les conditions d’annulation, si vous prévoyez des particularités qui sortent du cadre classique de la réglementation.
