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Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété représente l’ensemble des propriétaires d’un immeuble. A quoi cela correspond exactement ? Quelles sont les attributions du syndic ? Est-ce obligatoire d’avoir un syndic dans une copropriété ? Studapart vous aide à y voir plus clair sur les missions du syndic de copropriété et son fonctionnement.
Qu'est-ce qu'un syndic de copropriété ?
Première subtilité : le syndicat et le syndic de copropriété sont deux choses différentes.
Le syndicat de copropriété est l’organisation chargée d’administrer et de gérer les finances d’une copropriété. Le syndic de copropriété est la personne, physique ou morale, chargée de représenter légalement le syndicat de copropriété.
Le syndic peut être une entité professionnelle, ou non. Cette décision revient aux copropriétaires, qui peuvent choisir librement la forme de syndic qui leur convient le mieux. Si le syndic n’est pas professionnel, il sera alors désigné parmi les copropriétaires.
Le mandat d’un syndic court maximum pendant 3 ans, renouvelables. Il reste toutefois possible de mettre un terme au mandat en cours au besoin.
En cas de faute de gestion préjudiciable pour les copropriétaires, le syndic peut être démis de ses fonctions grâce au vote d’une assemblée générale extraordinaire. La majorité absolue doit être atteinte pour révoquer le syndic.
Est-ce obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?
Avoir un syndic de copropriété est une obligation légale depuis la loi du 10 juillet 1965 dans tous les immeubles gérés sous le régime de la copropriété.
Mais alors que se passe-t-il s’il n’y a plus de syndic ? (accident ou décès du syndic, mandat non renouvelé à temps, etc.)
Dans une copropriété dépourvue de syndic :
- les membres du syndicat de copropriété doivent réagir au plus vite et désigner un nouveau syndic ;
- la loi Macron du 6 août 2015 permet ainsi à n’importe quel copropriétaire de convoquer une assemblée générale et mettre à son ordre du jour le choix d’un nouveau syndic.
Les options pour le syndic de copropriété : professionnel ou pas
Quelles différences entre un syndic pro ou non ?
Le syndic de copropriété peut être une instance professionnelle. Dans ce cas, un certain nombre de conditions doivent être remplies :
- Le syndic doit avoir une garantie financière suffisante pour permettre le remboursement des fonds de la copropriété dans le cas où il ferait faillite.
- L’organisation doit être couverte par une assurance responsabilité civile professionnelle.
- Enfin, le syndic doit avoir une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) portant obligatoirement la mention « syndic de copropriété » ou « gestion immobilière ».
La rémunération du syndic professionnel est incluse dans les charges de la copropriété.
Dans le cas d’un syndic non-professionnel, les conditions ne seront pas les mêmes :
- Le copropriétaire qui représente le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement être propriétaire d'un ou plusieurs lots de la copropriété.
- Le syndic peut remplir son rôle de manière bénévole (en se faisant seulement rembourser les frais engagés), ou être rémunéré par la copropriété.
- Il ne sera par contre pas obligé de présenter de carte professionnelle, ni de garantie financière.
- Si l’assurance responsabilité civile est elle aussi optionnelle, elle est tout de même conseillée puisque la responsabilité du syndic peut être engagée dans l’exercice de ses fonctions. Le coût de l’assurance peut être pris en charge par la copropriété.
- Si le syndic non professionnel n’est plus propriétaire en cours de mandat (s’il vend son logement par exemple), il perdra son statut de syndic dans un délai de 3 mois. Pendant ce laps de temps, le syndicat de copropriétaires devra organiser une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.
Points forts et points faibles des deux alternatives
Passer par un syndic professionnel, ou non, présente des avantages comme des inconvénients.
En faisant appel à un syndic professionnel, vous êtes sûr de la qualité de la prestation, et les obligations de garantie financière et d’assurance responsabilité civile sont des sécurités certaines. Par contre, on pourra lui reprocher un manque de réactivité par rapport à une organisation composée de copropriétaires, plus motivés pour résoudre les affaires de la copro au plus vite. La gestion des comptes risque d’être plus opaque également.
Le syndic non professionnel quant à lui représentera une économie réelle de charges, et garantira un meilleur contrôle et une transparence dans la gestion de la copropriété. Ceci étant dit, cela demandera un investissement en temps non négligeable de la part des copropriétaires.
Quel est le rôle d'un syndic de copropriété ?
Le syndic remplit de nombreuses missions au sein de la copropriété. Celles-ci s’articulent autour de différents volets : ses finances, l’administratif, l’entretien de la copropriété, ainsi que la gestion de ses archives.
Gestion des finances
Un rôle important du syndic est de gérer les finances de la copropriété :
- Il doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, faire les comptes du syndicat et les soumettre au vote des copropriétaires.
- Il s’occupe du paiement des fournisseurs.
- Il s’occupe de l’appel de fonds et du recouvrement des charges de copropriété.
- Il doit rendre compte au moins une fois par an de sa gestion financière auprès des copropriétaires, au cours de l’assemblée générale.
Gestion administrative
Concernant le volet administratif, le rôle du syndic de copropriété est le suivant :
- Réalisation et mise à jour de la fiche synthétique de la copropriété
- Réalisation et mise à jour de la liste de tous les copropriétaires, avec le détail de leur lot et leurs coordonnées
- Suivi du respect du règlement de copropriété et des décisions votées aux assemblées générales
- Tenue et mise à jour du carnet d'entretien de l'immeuble
- Communication aux propriétaires et locataires de l'immeuble des décisions prises lors des assemblées générales
- Au besoin, représentation du syndicat de copropriétaires en justice
Gestion de l’entretien de la copropriété
Un large pan du rôle du syndic est aussi de s’occuper de la conservation et de l’entretien de l’immeuble. Tous les équipements et les parties communes doivent rester en bon état, pour que l’ensemble des habitants de l’immeuble puisse en profiter dans de bonnes conditions.
En cas d’urgence, le syndic peut également gérer les travaux nécessaires.
Gestion des archives
Enfin, le dernier volet géré par le syndic concerne la mise à disposition des documents concernant la gestion de l'immeuble :
- Ceux-ci doivent être disponibles en ligne pour tous les membres du conseil syndical et/ou les copropriétaires.
- L’accès aux documents doit être sécurisé : un code personnel doit être attribué à toute personne habilitée à les consulter, les télécharger et les imprimer.
