Dispositif Denormandie : tout savoir sur l'aide fiscale

Le dispositif Denormandie vise à favoriser l’investissement locatif dans des biens anciens en offrant une réduction d’impôt de 12 à 21 % aux investisseurs. Une défiscalisation qui vient donc compléter la loi Pinel en ciblant un public qui désire s'engager dans des travaux de logements dans des zones spécifiques. Explications et détails.

Le dispositif Denormandie, qu’est-ce que c’est ? Définition

Du nom du ministre du logement et de la Ville, Julien Denormandie, cette loi de 2019 est un moyen de lutter contre la vétusté des logements laissés vacants, ou souffrant des ravages du temps. Cette loi est née d'un constat alarmant dénonçant 15% de logements vacants en France (soit trois millions) qui ne répondent pas aux conditions requises pour la salubrité. Proposant une défiscalisation intéressante, les investisseurs souhaitant réhabiliter ces logements anciens trouvent dans le dispositif Denormandie une aubaine pour qui souhaite bénéficier d'une réduction d'impôt tout en œuvrant pour la performance énergétique consécutive de la réhabilitation des logements anciens.

Les investisseurs ont, après leur acquisition, l'obligation de mettre leur logement rénové en location pour une durée minimum de 6 ans, afin de profiter des avantages fiscaux.

Tout comme la loi Pinel, la loi Denormandie ancien est soumise à plusieurs critères et conditions, comme les zones d’éligibilité. En effet, vous ne pouvez pas investir sur tout le territoire. Certaines zones seulement sont concernées. Vos revenus locatifs sont également soumis à un plafond : votre locataire doit se situer sous un seuil de ressources et son loyer est plafonné.

En tant qu’investisseur locatif, votre réduction d'impôt se situera entre 12 % et 21 % du coût total de l’opération, qui inclut l'achat immobilier et les travaux de rénovation. Ce taux évolue en fonction de la durée de location de votre bien. Il est de 12 % pour une mise en location de 6 ans ; 18 % pour une mise en location de 9 ans et 21 % pour une mise en location de 12 ans. La réduction d'impôt Denormandie est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € (et de 5 500 m2 de surface habitable).

Comment bénéficier du nouveau dispositif fiscal Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie ancien, vous devez donc remplir certaines conditions. Tout d'abord, l'état du logement dans lequel vous souhaitez investir doit correspondre à plusieurs critères. Comme le dispositif est axé sur les logements vacants vétustes ou insalubres qu'il vous faut réhabiliter, il implique que le bien coche les cases exigées.

Cela vise les immeubles, les logements et les locaux insalubres et impropres à une habitation, qui exposeraient ses locataires à des risques sanitaires (saturnisme en raison du plomb, amiante, etc.). Vous l'aurez compris, le logement à acquérir doit être, à l'origine, insalubre, afin que vous le rendiez absolument vivable. Son insalubrité est soumise aux critères suivants : 

• une surface minimum habitable ;
• une hauteur minimale sous les plafonds ;
• un problème de gros oeuvre ;
• un problème d'étanchéité du toit ;
• une charpente ou toiture posant un problème de sécurité ;
• une absence ou défaut sur les garde-corps et rambardes ;
• la présence de composés connus et incompatibles avec la destination (plomb, amiante) ;
• l'électricité ;
• le gaz ;
• l'alimentation et l'évacuation des eaux ;
• les installations sanitaires ;
• la ventilation ;
• les parois et menuiseries extérieures.

Parmi ces quinze critères, le logement, pour être éligible au dispositif Denormandie, doit répondre au minimum à quatre d'entre eux. Pour valider ce diagnostic, un professionnel labellisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) sera en mesure d'établir un bilan en amont et en aval des travaux de rénovation pour prouver la réhabilitation à l'administration fiscale. 

A noter que le logement dans lequel vous investissez doit être loué non meublé à usage d'habitation principale pour le locataire. Il doit par ailleurs être loué au plus tard un an après l'achèvement de réhabilitation, avec des travaux dont le coût est d'au moins 25 % du prix total de l’opération.

Sachez par ailleurs que le logement doit être mis aux normes Bâtiment Basse Consommation (BBC) afin de garantir sa performance énergétique.

Les conditions de ressources de vos locataires en dispositif Denormandie ancien se limitent aux plafonds dans le tableau suivant :  

Source : service-public.fr

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2019) selon la zone géographique - Bail conclu en 2021 en métropole

Loi dispositif Denormandie : les pièges à éviter

La localisation du bien dans lequel vous souhaitez investir est primordiale. La ville, le quartier, convoité ou non, sont des critères qui peuvent aussi bien devenir des atouts que des inconvénients. Il est donc important de se renseigner sur l'attractivité de la zone investie : emploi, établissements scolaires et supérieurs, qualité de vie, etc.

Pour que l’investissement soit intéressant financièrement, et pour pouvoir le louer facilement durant toute la période d'engagement, il est donc essentiel d’être vigilant sur sa localisation.

Quelles communes permettent de bénéficier du dispositif fiscal Denormandie ?

Villes moyennes, périphérie, centres-ville : de nombreuses communes en France sont éligibles au dispositif Denormandie.

Le logement doit être situé dans des zones dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est véritablement prégnant. Chaque région est concernée et près de 250 communes sont éligibles en France à ce jour.

Découvrez quelles communes sont éligibles.

https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/Zone-Denormandie$

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